Mercado espera semestre melhor para incorporadoras
August 19, 2013 | Categoria: Engineering
Por Chiara Quintão | De São Paulo
As incorporadoras de capital aberto devem apresentar, no segundo semestre, desempenho operacional e financeiro superior ao da primeira metade de ano - na avaliação de analistas. Há expectativa que as companhias que já geram caixa operacional elevem esses valores e as demais se aproximem dessa condição. Margens tendem a melhorar e o volume de lançamentos deve crescer ante o primeiro semestre.
Não se espera, pelo menos por enquanto, que a desaceleração da economia altere os planos das incorporadoras - embora os potenciais consumidores continuem mais seletivos e demandando mais tempo para a tomada de decisão de compra do que nos anos de mais euforia do mercado imobiliário.
Em conjunto, as incorporadoras abertas lançaram R$ 6,1 bilhões no segundo trimestre, com alta de 11% ante o Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 5,5 bilhões do mesmo período de 2012. Sazonalmente, os lançamentos têm concentração maior nos últimos meses do ano, principalmente no quarto trimestre.
Mas, mais do que apresentar expressivo volume de lançamentos, as empresas têm buscado elevar a rentabilidade e gerar caixa. "O crescimento de lançamentos deixou de ser uma preocupação das empresas. Cada uma está preocupada em achar seu tamanho ótimo e mostrar resultados", afirma o analista da Gradual Investimentos, Flávio Conde.
No segundo trimestre, houve mais concentração de lançamentos em São Paulo e no Rio de Janeiro, em continuidade ao movimento iniciado em 2011 pelas incorporadoras de redução das praças de atuação. O processo de aprovação de projetos em São Paulo - maior mercado imobiliário do país - "melhorou muito", conforme o presidente da Cyrela Brazil Realty, Elie Horn.
Ainda que os lançamentos tenham crescido, a gestão de estoques, principalmente de unidades prontas, ainda é uma das prioridades das incorporadoras. Para reduzir estoques, acelerar a entrada de recursos no caixa e evitar custos adicionais, as empresas ainda apostam em abatimentos pontuais de preços ou campanhas de descontos.
A fase atual, de grande volume de entregas, resulta em elevação dos distratos (cancelamentos de vendas), que contribuem para aumentar o volume de unidades que as incorporadoras precisam comercializar.
"O volume de entregas de empreendimentos aumentou, mas como o cancelamento de vendas cresceu, a geração de caixa foi adiada um pouco", afirma o analista de construção civil da BES Securities, Eduardo Silveira.
À medida que os projetos antigos, menos rentáveis, são entregues, as margens das incorporadoras tendem a crescer - ainda que possa haver volatilidade, por exemplo, quando estouros de orçamento são identificados.
A Cyrela, maior incorporadora de capital aberto, continua a ser um dos destaques positivos do setor. Ela teve o maior patamar de lançamentos e vendas do segundo trimestre, segue com margens elevadas e informou esperar forte geração de caixa no ano - além de querer mais lucratividade.
A Tecnisa apresentou a melhora mais expressiva de resultados, conforme analistas, com lucro líquido recorde no período. O desempenho da Tecnisa teve como maior impulso os primeiros lançamentos do Jardim das Perdizes. No caso da MRV Engenharia, analistas destacaram a geração de caixa da companhia.
Depois de dois trimestres com prejuízo líquido, a Rossi Residencial voltou a ser lucrativa, de abril a junho, reduziu o consumo de caixa e retomou lançamentos. Por outro lado, em função de impasses na liberação do Habite-se, a companhia elevou sua meta de alavancagem para 2013.
A Gafisa registrou prejuízo líquido no segundo trimestre. Em junho, fechou a venda de 70% da Alphaville Urbanismo para as gestoras de "private equity" Pátria e Blackstone. O ativo foi contabilizado como "operação descontinuada" no balanço do trimestre. Quando a operação for finalizada, os recursos darão fôlego para a Gafisa reduzir seu endividamento e comprar terrenos, mas a incorporadora deixará de controlar seu ativo mais rentável.
No trimestre, a PDG Realty cancelou ou renegociou 24 projetos não alinhados com suas novas diretrizes e informou que a revisão de outros 19 será concluída até o fim do ano. A empresa teve prejuízo líquido de R$ 104,9 milhões e elevou o consumo de caixa. No mercado, há quem tenha considerado positivo o cancelamento de projetos, por ter sido concentrado em empreendimentos com problemas.
Entre as incorporadoras de maior porte, a principal surpresa negativa nos resultados do segundo trimestre ficou por conta Brookfield Incorporações, conforme analistas. A companhia registrou prejuízo líquido de R$ 160,5 milhões, resultante da revisão de orçamentos e de baixas não recorrentes de projetos. "Brookfield e PDG têm alavancagem muito alta", diz Silveira, da BES.
O cenário ainda é heterogêneo para as empresas do setor, mas a expectativa é que as incorporadoras passem a surpreender menos o mercado negativamente, por estarem mais seletivas na análise de projetos e da capacidade de crédito dos potenciais clientes. Há expectativa também que os grandes estouros de orçamento tenham ficado para trás.